总的来说，中国房地产市场已经迎来新格局，其基本特点就是交易量增长逐步放缓，很多地区的房价将出现一定的增长放缓或下降。

两只手都要活，是活而不乱，充分发挥两只手各自的优势，有相互结合、相互补充、相互促进的作用，同时避免或减少各自的劣势，也有相互制衡、相互对冲、相互抵消的作用。国际、国内的经验都表明，市场机制是经济活力的源泉，是提高企业效率的最佳途径，市场对资源的配置必须起到决定性作用。

但是，市场经济不是万能的，市场本身会失灵，市场也存在着自发性、盲目性、甚至贪婪性的一面，不受监管的市场也会给社会带来巨大的灾难。看不见的市场之手是迄今为止人类发现的较有效的资源配置方式。正确处理政府与市场关系，就是要用好政府的有形之手与市场的无形之手。但另一方面，政府也存在过度干预市场，从政府主体出发，获取或掠夺经济利益的冲动。  政府与市场的关系问题既是一个重大的理论命题，也是一个关键的实践命题，是我国经济体制改革的核心问题。

用活两只手，用好两只手，才能推动我国经济社会持续健康发展。政府和市场两只手必须协调配合，在明确政府之手是服务于市场之手的基础之上，更要认识到政府和市场的作用不是对立的而是相辅相成的，不是简单地让市场作用多一些、政府的作用少一些，而是统筹把握、优势互补、有机结合、协同发力。" 施永青对中国大陆楼市的看法在房地产业内具有一定的代表性，但也有人持不同观点，他们认为，楼市分化、房价下跌、新开工面积、成交量增速放缓等现象属于正常的市场自我调节，楼市正朝着中国政府近几年一直追求的合理回归的方向发展，从这点看，政府暂时没有救市的必要

" 对于购房者而言，他表示，"目前楼市投资环境被人为压制，在楼市中的投资行为需要承担较高的风险，而自住需求，则需要根据个人具体情况而定，毕竟楼市涨跌预期并不会过于影响自住。上月，穆迪将中国房地产业预期从"稳定"调整为"负面"。" 近期外资机构集体唱衰，似乎也暗示着中国楼市将会出现拐点。端午节期间，北京住宅交易量创下7年来的同期新低。

另外，开发商在二三线城市项目被困，也会拖累一线城市项目的运营。况且，房地产市场既然是市场，波动不可避免。

" 施永青对中国大陆楼市的看法在房地产业内具有一定的代表性，但也有人持不同观点，他们认为，楼市分化、房价下跌、新开工面积、成交量增速放缓等现象属于正常的市场自我调节，楼市正朝着中国政府近几年一直追求的合理回归的方向发展，从这点看，政府暂时没有救市的必要。在这个过程中，还出现了房价与经济增速背离的现象，即当中国经济出现调整的时候，房价并没有像其它行业一样随之调整，而是保持足够坚挺，不少一线城市在上涨预期以及巨大需求的推动下，还出现了不跌反升的局面。在未来中国楼市充满变数的背景下，政策制定者、房地产开发商以及购房者又该如何应对？ 对中国政府而言，施永青指出，"目前楼市形势较为严峻，房地产对中国经济的重要性不言而喻，现阶段一味任其自由发展，很有可能引发系统性风险，现阶段已经到了该出手的时机了，应尽快松绑一线城市限购，至少保持楼市一份乐观氛围，至于二三线城市，救与不救的结果都是一样。瑞银指出，楼市调整将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国楼市正面临拐点。

三是，交易环节成本，20%个税是导致中国大陆楼市成交持续低迷的重要原因之一，交投只有回到合理水平，才能保证资源流向真正有需求的人手中。施永青认为，"一旦房价下跌、资产贬值，首当其冲受到打击最大的就是房地产开发商。二是，信贷，以目前货币政策，即使限购令取消，由于市场流动性匮乏，也无法对房价形成支撑。在政策调控、行业调整、利润空间压缩、成本上升等等因素共同作用的情况下，房企一旦资金链断裂，其后果不堪设想，况且之前他们过了这些年好日子，突然形势急转直下，显然他们还没有做好过冬的准备，无奈之下，只能通过降价促销等手段快速回笼资金。

中国国家统计局最新数据显示，70个大中城市5月房价环比在过去两年来首次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来最低位。  决定楼市方向的关键因素 未来中国楼市到底何去何从，对此，施永青表示，决定未来中国楼市走向的关键因素有以下几点： 一是，住房空置率，尤其是二三线城市，过去几年，金融系统通过影子银行对房地产行业的渗入不断增加，地方政府举债过多，不得不卖地还债，如果未来地方政府不改变以往策略，二三线城市空置率继续呈现一路上升态势，其房价只能不断下跌。

宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、芜湖等多地"救市"放低限购门槛。经过十年的快速增长，未来楼市迈入高基数、低增长的发展阶段是必然趋势，行业增速调整并不意味着市场将出现拐点，甚至崩盘。

同时近期北京南五环外的诸多知名楼盘网签率也不足三成。中国指数研究院之前数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。不过，对于政府对楼市是否调控以及何时调控到何种程度，施永青则认为，房地产开发商不宜过分乐观，还需"做好准备过冬"。" 同时，众所周知，房地产部门对中国GDP所作的贡献接近于20%，行业调整势必会影响到经济增长目标的实现。而对于一线城市，他则认为中国政府应松绑限购，避免爆发系统性风险。一方面，据估算，由于近几年房地产行业竞争激烈，房企当前盈利率维持在10～20%水平，一旦价格持续下跌，利润空间将进一步压缩。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心上周发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》最新调研报告表明，2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。另一方面，过去一年，中国"地王"频现，出现了"面粉贵过面包"的局面，开发商之所以敢争先恐后的竞拍土地，最关键的原因是：他们一致坚定相信"面包"（房屋）迟早会贵过"面粉"（土地），但遗憾的是，这种局面似乎离他们越来越远。

他认为，"当初一线城市通过"限购、限贷"等行政手段人为压制需求，导致大量开发商涌入二三线城市发展，地方政府为了政绩和地方收入，毫无节制的卖地，根本不考虑是否有足够的需求去消化，有些城市的新城区比老城区还大很多，且当地人口呈现净流出态势，这也是为什么大陆出现了那么多诸如鄂尔多斯等"鬼城"的主要原因。英国《金融时报》中文网投资与财富管理编辑 冯涛 采写 进入专题： 房地产 。

随着经济回升，当市场普遍认为房价再次合理后，房价就会出现新一轮的飙升。  房价下跌的副作用 当楼市向好的时候，很多诸如住房供应紧缺、官僚主义盛行、贫富差距拉大、杠杆率过高等矛盾、风险会被房价的快速上涨、行业繁荣景象所掩盖，一旦楼市出现调整，房价下跌的副作用呈现放大效应，这些问题就会付出水面，其负面影响程度甚至可能大过行业调整本身。

四是，自住和投资需求分别对待，对于自住需求，政府可以通过行政手段加以干预，包括提供足够的土地、控制价格等，而投资需求，政府应该尽量干预，风险由投资者自行承担，当前中国大陆楼市调控政策就是过于偏向自住需求，而不管投资需求，显然事倍功半。  中国楼市步入下行通道？ 施永青表示，"过去十年，中国大陆经济保持着近两位数的高速增长，再加上超百亿的货币供应量，导致房价上涨过快、过猛。巴克莱预计中国大陆楼市的衰退趋势将延续至2015年。还有一些城市实际推行"限降令"，限制开盘价下调幅度以避免房价下跌过猛。

" 既然住房供给短期内无法消化，意味着前期投入的流动性被锁定，投资被困显然无助于经济增长。施永青：中国地产商应准备过冬   房价跌了，这在中国可能是家家户户都期盼也是很多人都纠结的大事一桩。

" 对于开发商而言，他认为，"他们需要面对现实，做好过冬的准备，不能像过去一样，将希望寄托在政府让步，尽快回笼资金。此外，中国大陆房企的资金杠杆率非常高，70%是业内普遍认为的"合理"水平，个别房企甚至达到150%，而香港房企一般维持在30%左右。

" 他还指出，"如今， "经济下限论"、"稳增长"、调结构、官方增长目标下移等都预示着，中国经济类似过往十年的高速增长将一去不复返，楼市调头向下的概率大增，不排除出现拐点的可能二是根据农民工群体的跨区性优化中央与地方政府的分摊责任，中央政府重点解决跨省流动农民工的市民化成本，地方政府重点解决省内流动农民工的市民化成本。

以义务教育为例，按照两个为主的方针，除了为农民工随迁子女新建公办学校是一次性投入外，生均教育事业费实际上是按学年度投入的，因此输入地政府对农民工随迁子女的义务教育投入并不会带来较大的财政压力。第五，处理好成本分摊责任与成本分摊能力的关系。一是根据公共支出的外溢性优化中央与地方政府的分摊责任，中央政府承担跨区域基础设施建设以及社会保险、教育医疗、住房保障等基本公共服务需要全国统筹部分，地方政府承担公用设施建设以及卫生健康服务、就业创业指导等地方性公共事项。所谓农民工市民化成本，是指使农民工在身份、地位、价值观、社会权利以及生产、生活方式等方面全面向城市市民化转化并顺利融入城市社会所必须投入的最低资金量，其分摊机制能否理顺决定了新型城镇化的发展成效。

  加快推进农民工市民化是当前以及未来较长时期城镇化发展的主要任务。2012年外出农民工人均月收入2290元，扣除生活成本月均结余1557元，以按城镇职工标准缴纳五险一金为例，仅此一项，农民工需要支出的费用就占到其工资额的23%左右，因此亟需探索参照城镇居民养老保险、医疗保险的办法对低收入农民工予以缴费补助。

从农民工市民化成本分摊的时间维度来看，一个误区是把按年度连续支出的成本加总后与一次性成本混为一谈，其结果是误判了农民工市民化的一次性投入规模，无法正确反映各年度农民工市民化成本的分摊情况。以河南省为例，2011年跨省转移的农民工大约1200万，处于义务教育阶段的留守子女据估计有160万，按生均教育事业费估算，仅此一项需要年均财政支出70亿元。

以医疗保险为例，农民工参加城镇职工养老保险一般由雇主或单位按工资的12%缴纳，个人按工资的2%缴纳，各地政府只承担城镇职工医疗保险的经办费用和弥补城镇职工医疗保险费用缺口，只有当农民工随迁子女、父母等参加城镇居民医疗保险时，才需要当地公共财政予以缴费补助，而目前一些研究将所有缴费补助都算在了当期成本中。自改革开放以来，尽管统计意义上的城镇化率稳步提升，但农民工市民化进程明显滞后，其症结在于没有处理好农民工市民化成本的分摊问题。